سایه سنگین سامانه ملی اسکان بر مشاوران املاک/ثبت رایگان اجاره‌نامه بازار را آرام می‌کند؟

به گزارش پایگاه خبری سرمایه گستران، بررسی تغییرات سالیانه شاخص اجاره بهای مسکن در مناطق شهری ایران در بلندمدت (۱۳۶۹ تا ۱۴۰۰) نشان می‌دهد که شیب افزایشی تغییر اجاره بها از سال ۹۶ به بعد آغاز شده و پس از این سال کاهش اجاره بهای مسکن را شاهد نبودیم. بر این اساس، اجاره بها در سال ۱۴۰۱ رشد حدود ۵۰ درصدی داشته و چنین ارقامی در سال جاری نیز تکرار خواهد شد که نشان از موج افزایش اجاره بهای مسکن در کشور دارد.

در حالی که درآمد سرانه جامعه در دهه ۹۰ کاهش یافته است، سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار مستأجر نگران کننده است. در کنار این اتفاقات، ساخت مسکن نیز در این دهه روند کاهشی داشت که منجر به کاهش عرضه و تولید مسکن در کشور و به تبع آن افزایش مستمر اجاره بهای مسکن‌های موجود شد. سرشماری عمومی نفوس و مسکن که در سال ۱۳۹۵ انجام شده است نشان می‌دهد که به ازای هر دو خانه ملکی، یک خانه استیجاری ثبت شده است که به نظر می‌رسد این روند در سال‌های اخیر تشدید شده باشد.

تحولات بازار اجاره بها، همواره تابعی از قیمت مسکن بوده است، بنابراین اگر به دنبال راهکاری بلندمدت برای ساماندهی بازار مسکن و همچنین کاهش التهابات بازار اجاره هستیم؛ باید ریشه‌های مختلف این موضوع شناسایی شده و همچنین افزایش تولید مسکن به طور جدی در دستور کار قرار بگیرد.

حمایت از خرید مسکن به قصد عرضه استیجاری، تشکیل نظام اجاره داری حرفه‌ای و همچنین حذف جریانات سوداگری و سفته بازی از طریق ابزارهایی همچون مالیات و افزایش توانایی خرید مسکن برای مردم نیز از جمله اقداماتی است که باید انجام شود.

در همین راستا، دولت و مجلس طرح ساماندهی بازار مسکن و اجاره بها را در دستور کار خود قرار داده‌اند. اخذ مالیات از خانه‌های خالی می‌تواند افزایش عرضه مسکن‌های موجود به بازار را رقم بزند. در مجلس نیز طرح «طرح ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها» را در دستور کار خود قرار داده است تا با ایفای نقش نظارتی خود، مشاوران املاک را از فرایند نقل و انتقالات حذف کند. در همین راستا برخی طرح‌های تشویقی همچون معافیت مالیاتی برای صاحب‌خانه‌ها تدوین شده تا در این طرح همکاری داشته باشند.

بررسی طرح ساماندهی بازار مسکن در صحن مجلس

نمایندگان مجلس شورای اسلامی این هفته رسیدگی به طرح دوفوریتی «ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها» را در دستور کار خود داشتند که بررسی آن از روز _دوشنبه یکم خردادماه_ در صحن علنی مجلس با رسیدگی به ماده ۱ آن کلید خورد.

بر اساس ماده ۱ این طرح ۱۵ ماده‌ای که بررسی آن در مجلس آغاز شد اما رأی گیری درباره آن به جلسات بعدی موکول شد، وزارت راه و شهرسازی موظف است با همکاری وزارت صنعت، معدن و تجارت و سازمان امور مالیاتی، آئین‌نامه نحوه تعیین تعرفه حق‌الزحمه مشاورین املاک را بر مبنای درصدی از ارزش معاملاتی و اجاری املاک موضوع مواد ۵۴ و ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم، تناسب تعرفه با میانگین سالانه حجم قراردادهای به ثبت رسیده در هر منطقه جغرافیایی به صورت پلکانی نزولی و تعیین سقف تعرفه قابل دریافت در هر معامله را حداکثر دو ماه پس از لازم‌الاجرا شدن این قانون، تهیه کرده و به تصویب هیأت وزیران برساند.

این ماده ۴ تبصره دارد که مهمترین مفاد این تبصره‌ها به شرح زیر است:

– حق‌الزحمه مشاوران بر اساس سامانه املاک و مستغلات به صورت سیستمی محاسبه و در سامانه مذکور درج شده و در قراردادهای املاک هم چاپ و درج می‌شود.

– حق‌الزحمه مشاوران املاک صرفاً با استفاده از دستگاه‌های کارتخوان متصل به سامانه‌های سازمان امور مالیاتی اخذ خواهد شد.

– مشاوران املاک حق اخذ هیچ گونه وجهی تحت هر عنوانی از طرفین معاملات را نداشته و در صورت ارتکاب آن، علاوه بر استرداد وجه به طرفین معامله به دو برابر رقم اخذ شده محکوم به جریمه می‌شوند.

– وزارت راه و شهرسازی با همکاری وزارت خانه‌های کشور و صمت رتبه بندی مشاوران املاک و سکوها (پلتفرم‌ها) ی مجازی خرید و فروش املاک را اجرایی می‌کنند.

– گزارش این رتبه بندی مشاوران املاک هر ۳ ماه یک بار به اطلاع مردم می‌رسد.

حذف مشاوران املاک راهکاری برای ساماندهی بازار رهن و اجاره

از آنجا که بسیاری از کارشناسان و حتی مسئولان دولتی، مشاوران املاک را یکی از مقصران افزایش قیمت مسکن و اجاره می‌دانند؛ اکنون نیز مجلس شورای اسلامی به دنبال تعیین ضوابطی برای جلوگیری از تخلفات این واحدها و به طور کلی حذف آنها از معاملات مسکن است.

همچنین تاکنون اقداماتی برای شناسایی بنگاه‌های فاقد مجوز در دولت انجام شده است که از جمله آن می‌توان به کشف ۲۶۰۰ واحد صنفی متخلف مشاور املاک در شهر پردیس اشاره کرد.

اکنون نیز با راه اندازی سامانه املاک و مستغلات، مستأجران می‌توانند به صورت مستقیم معاملات خود را بدون نیاز به مراجعه به دفاتر مشاوره املاک ثبت کرده و کد رهگیری دریافت کنند. برای دریافت وام ودیعه مسکن، ارائه این کد رهگیری الزامی است که تاکنون در انحصار املاکی‌ها بود.

قرارداد اجاره و دریافت کد رهگیری رایگان شد

اکنون مستأجران و مالکان می‌توانند در یک روند کاملاً شفاف و قانونی با درج اطلاعات خود در سامانه معاملات املاک و اسکان کشور، قراردادهای خود را ثبت کرده و کد رهگیری دریافت کنند. این سامانه که ابتدا به صورت آزمایشی در استان یزد شروع به کار کرد، از سوم خردادماه به صورت رسمی رونمایی شده و فعالیت خود را آغاز کرده است.

با راه اندازی این سامانه ثبت همه معاملات املاک و مستغلات و اخذ شناسه رهگیری بدون اخذ هزینه الزامی است. قراردادهایی که در این سامانه ثبت می‌شود قانونی است و امکان استعلام کدهای رهگیری نیز وجود دارد. همچنین این سامانه محدودیت زمانی نداشته و متقاضیان می‌توان در زمان دلخواه به صورت رایگان اقدام به ثبت قراردادهای خود کنند.

البته همچنان امکان ثبت معاملات توسط مشاوران املاک وجود دارد. اجرایی شدن این طرح منجر شده معاملات مسکن کاملاً شفاف شود. همچنین با کاهش هزینه‌های معامله و حذف مشاوران املاک، می‌توان در تعیین قیمت قراردادهای رهن و اجاره نیز نقش ایفا کرد که ساماندهی بازار مسکن را به دنبال دارد.

همچنین در این سامانه افراد نمی‌توانند قیمت‌های غیر واقعی تعیین کنند و علاوه بر آن، مشاوران املاک نیز نمی‌توانند برای کسب حق کمیسیون بیشتر قیمت‌ها را به دلخواه افزایش دهند. پیش از این مشاوران املاک صدور کد رهگیری را منوط به پرداخت حق کمیسیون می‌کردند و همین موضع منجر به افزایش هزینه‌های دریافت کد رهگیری شده بود. اما اکنون دریافت این کد کاملاً رایگان است.

تأثیر مثبت سامانه ملی املاک و اسکان کشور در بازار رهن و اجاره

فرشید ایلاتی، کارشناس مسکن نیز در این خصوص در گفتگویی، اظهار می‌کند: این سامانه اکنون امکان ثبت معاملات توافقی را فراهم کرده است. پیش از این برای بخشی از معاملات مردم نمی‌توانستند قرارداد را به صورت مستقیم ثبت کنند اما اکنون می‌توانند این کار را بدون مراجعه به مشاوران املاک انجام دهند.

وی اضافه می‌کند: سامانه برای ثبت معاملات مشاوران املاک نیز همچنان پابرجاست و برای معاملاتی که مشاوران املاک واسطه‌اند، کد رهگیری صادر می‌کند.

این کارشناس مسکن می‌گوید: با توجه به الزام دولت مبنی بر ثبت قرارداد؛ این امکان فراهم شد تا همه انواع قرارداد امکان ثبت داشته باشد. اگر مالکی قرارداد خود با مستأجر را در سامانه املاک ثبت نکند، مشمول مالیات بر خانه‌های خالی می‌شود.

ایلاتی اضافه می‌کند: در فاز بعدی امکان ثبت مستقیم معاملات خرید و فروش در سامانه املاک فراهم می‌شود. با این اقدام فروشنده و خریدارانی که از طریق شبکه‌های اجتماعی یا روش‌های محلی با یکدیگر آشنا شده‌اند می‌توانند معاملات خود را به ثبت برسانند.

وی تصریح می‌کند: این اقدام نیز تأثیر مثبتی در بازار رهن و اجاره دارد اما باید توجه داشت علت اصلی افزایش رهن و اجاره کاهش ساخت مسکن است. زمانی که واحدهای جدید به بازار عرضه نمی‌شود؛ فشار تقاضا و به دنبال آن اجاره‌ها افزایش می‌یابد.

این کارشناس مسکن تاکید می‌کند: در واقع نقش واسطه‌ها در افزایش قیمت رهن و اجاره نسبت به کاهش ساخت مسکن بسیار کمتر است.

ایلاتی خاطرنشان می‌کند: اگر ساخت مسکن پایدار باشد؛ مشاوران املاک نمی‌توانند در بازار نقش سوداگری ایفا کنند اما در شرایط کمبود عرضه مسکن، مشاوران املاک در تعیین قیمت‌ها ایفای نقش می‌کنند.

گزارش از: فرشته بابایی؛ خبرنگار اقتصادی سرمایه گستران