به گزارش پایگاه خبری سرمایه گستران، پس از برگزاری نشست تحولات بازار مسکن در روزهای اخیر با حضور معاون اول رئیس‌جمهوری که موضوع اخذ مالیات بر معاملات مکرر مسکن در آن مطرح شد، وزارت راه و شهرسازی با همکاری دستگاه‌های مربوطه به بررسی کارشناسی ابعاد این پایه مالیاتی پرداخت و لایحه‌ای را برای تصویب به دولت ارائه کرد.
این خبر را ابوالفضل نوروزی سرپرست دفتر اقتصاد مسکن اعلام کرده و گفته است: مطابق این لایحه تمامی اشخاص حقیقی و حقوقی که اقدام به تملک واحد مسکونی یا زمین با کاربری مسکونی از هر طریق پس از ابلاغ این قانون کنند اگر نسبت به انتقال مالکیت از هر طریق به شخص حقیقی یا حقوقی دیگر در کمتر از پنج سال پس از تاریخ تملک اقدام کنند مشمول مالیات بر معاملات مکرر خواهند شد.
یکی از چالش‌هایی که طرح‌های مالیاتی حوزه مسکن در سال‌های اخیر با آن مواجه شده‌اند چگونگی اجرا بوده است؛ به طوری که طرح مالیات بر خانه‌های خالی که آذرماه ۱۳۹۹ به تصویب رسیده هنوز در نحوه اجرا دچار معضلاتی است. قرار است دولت در سال جاری ۲,۰۰۰ میلیارد تومان از محل مالیات خانه‌های خالی اخذ کند اما در ۹ ماهه ابتدای سال گذشته تنها یک میلیارد و ۵۲۵ میلیون تومان از این محل به دست آمد.
مالیات بر عایدی سرمایه هم که خرید و فروش‌های سوداگرانه در بازارهایی مثل مسکن، خودرو، طلا و ارز را هدف قرار داده با گذشت حدود سه سال از اعلام وصول شدن آن در مجلس، هنوز به قانون تبدیل نشده است. مالیات عایدی سرمایه یکی از پایه‌های مالیاتی است که از حدود ۱۰۰ سال قبل در بسیاری از کشورها اجرایی شده و در سال ۲۰۲۱ در دست کم ۱۴۲ کشور استفاده شده است. انتظار می‌رود با وضع این مالیات، نوسانات قیمتی ناشی از سوداگری کاهش یابد.
مالیات بر معاملات مکرر مسکن تقاضای سرمایه‌ای را کاهش می‌دهد
فرشید ایلاتی در گفتگویی درباره مالیات بر معاملات مسکن، اظهار کرد: بازار مسکن در چند دهه اخیر به یک بازار سرمایه‌ای تبدیل و تقاضای مصرفی از آن خارج شده است. از سال ۹۵ تاکنون براساس آمارهای موجود، سهم تقاضای سرمایه در بازار مسکن از ۷۰ به ۸۰ درصد رسیده است.
وی با بیان اینکه عملاً ۲۰ درصد تقاضای بازار مسکن امروز مصرفی است، افزود: طرح‌ها و مالیات‌های پیشنهادی با هدف مهار تقاضای سرمایه‌ای در بازار مسکن مطرح می‌شود.
این کارشناس اقتصاد مسکن گفت: اگر مالیات بر معاملات مکرر مسکن به درستی اجرا شود، می‌تواند سهم زیادی در کاهش تقاضای سرمایه‌ای و افزایش سهم تقاضای مصرفی در بازار مسکن داشته باشد.
ایلاتی اضافه کرد: در جزئیات این طرح عنوان شده است که اگر فرد ملکی را خریداری کند و در کمتر از یک سال آن را به فروش برساند، ۶۰ درصد از افزایش قیمت ملک را باید به عنوان مالیات به دولت پرداخت کند.
وی تصریح کرد: در بعضی زمان‌ها بازار مسکن دچار رونق تورمی می‌شود به نحوی که حجم معاملات افزایش می‌یابد. در این برهه‌های زمانی کوتاه‌مدت تعداد خرید و فروش‌های مسکن افزایش قابل توجهی دارد که شامل معاملاتی است که کمتر از یک سال در آن یک ملک خرید و فروش می‌شود؛ این معاملات مکرر منجر به افزایش قیمت مسکن می‌شود.
این کارشناس اقتصاد مسکن گفت: اجرای مالیات بر معاملات مسکن می‌تواند معاملات مکرر که منجر به افزایش قیمت می‌شود را کنترل کند.
نقدی بر طرح مالیات بر معاملات مکرر مسکن
علی فرنام درباره برنامه وزارت راه و شهرسازی برای کنترل بازار مسکن، اظهار کرد: مالیات بر عایدی سرمایه بخش مسکن تقریباً در همه کشورها تجربه شده است. این برنامه یک “اما” بزرگ دارد و تنظیم‌گری آن خیلی متفاوت است. شرایط نظام مالیاتی و نظام تورمی مالیات عایدی سرمایه متفاوت است.
وی افزود: شاید در کشورهایی که تورم‌های تک رقمی دارند زمانیکه عایدی سرمایه مطرح می‌شود، تورم را از آن کسر می‌کنند.
وی ادامه داد: مالیات بر عایدی سرمایه معمولاً همه شمول است و این ویژگی اثرگذاری مالیات‌ستانی را افزایش می‌دهد؛ به‌عبارت دیگر همه حوزه‌هایی که مشمول سوداگری می‌شود را پوشش می‌دهد که در ایران مانند مسکن، بورس، خودرو، بانک، سکه، ارز و … است.
پژوهشگر حوزه مسکن و شهرسازی با تاکید بر اینکه تنظیم‌گری اخذ مالیات از این حوزه‌ها متفاوت است، بیان کرد: بعضی‌ها مولد است و قطعاً تنظیم‌گری بیشتری را می‌طلب. برخی هم مخرب است و مالیات بر عایدی سرمایه بیشتر تنبیهی.
فرنام با هشدار نسبت به خروج سرمایه به نفع بازارهای دیگر به دلیل اجرای نامناسب مالیات عایدی بر سرمایه، گفت: به‌عنوان مثال شاید گفته شود وقتی سرمایه از بخش مسکن بیرون برود، التهاب می‌خوابد و قیمت‌ها کاهش می‌یابد، در صورتی‌که معمولاً این‌گونه نیست. رونق و تولید مسکن با هم است؛ اگر می‌خواهیم به‌طور پایدار و مستمر تولید مسکن افزایش یابد، باید در فکر رونق بازار مسکن هم باشیم.
وی تاکید کرد: سیاست عایدی سرمایه در بخش مسکن ضروری است ولی نه با این شرایط اعلام شده آن‌هم به‌صورت خیلی فوری مطرح شده است. این موضوع سال‌هاست در دست بررسی است هم از سوی دولت و هم مجلس.
این کارشناس اضافه کرد: اینکه در چه زمانی مطرح شود بسیار مهم است؛ در زمان التهاب یا هنگام آرامش. الان در زمان التهاب بازار مسکن می‌تواند اثرات منفی داشته باشد. با این حال آن چیزی که معاملات مکرر سوداگری است کسی تقاضای مصرفی به‌ندرت زیر یکسال خرید و فروش مسکن دارد.
فرنام در عین حال با بیان اینکه زیر پنج درصد از تقاضای مصرفی بازار مسکن به دلایلی از جمله بروز مشکل، شرایط خاص یا … طی یکسال ملکی را خریداری و آن‌را می‌فروشد، اظهار کرد: کشورهای داریم تجربه ۵۰ درصد مالیات عایدی سرمایه زیر یکسال را دارند. تقریباً همه کشورها به سمت تنظیم‌گری کوتاه مدت می‌روند که با نسخه وزارت راه متفاوت است. در این کشور یکسال و نهایتاً دو سال را به‌عنوان دوره کوتاه مدت بحرانی در نظر می‌گیرند که ماهیت سوداگری دارد. بعد از سه و چهار سال عایدی به صفر نزدیک می‌شود.
وی با بیان اینکه ماهیت مالیات‌ستانی اگر خروج سوداگری باشد همان یک تا دو سال کفایت می‌کند، گفت: اگر این دوره طولانی مدت باشد به شدت به بازار مسکن ضربه خواهد می‌زند. به‌عنوان مثال یک زوج ملک ۵۰ متری را خریداری کرده‌اند و می‌خواهند دو تا سه سال بعد از تولد فرزند خانه را بزرگ‌تر کنند. طبق برنامه وزارت راه و شهرسازی این زوج باید ۲۰ درصد مابه‌التفاوت را پرداخت کند.
پژوهشگر حوزه مسکن و شهرسازی با طرح این پرسش که در طی این مدت تورم اضافه شده و چگونه محاسبه خواهد شد، افزود: این مسائل روی بازار اثر سو می‌گذارد. اما برش کوتاه مدت که یک‌ساله است می‌تواند در بازار تأثیرگذار باشد البته نه با عدد ۶۰ درصد.
فرنام با بیان اینکه “سنگ بزرگ علامت نزدن است” یادآور شد: قبلاً هم تجربه ناموفقی در سیاستگذاری در خانه‌های خالی داشتیم که باید از آن درس بگیریم. اینکه چه عواملی باعث شد که تجربه مذکور موفق نباشد. نسخه‌های یک شبه از بالا به پایین با وجودی که می‌تواند منطق و هدف درستی داشته باشد اما امید تحقق تحقق و اثابت به هدف را کاهش می‌دهد. به همین دلیل پیشنهاد می‌شود برش کوتاه مدت مد نظر قرار بگیرد.
وی با اشاره به مثالی در این رابطه گفت: در بخش خودرو عایدی سرمایه این است که فرد در چیزی که زحمت نکشیده است اگر سود قابل توجه به دست آید بخشی از این سود را به‌عنوان مالیات با دولت شریک شویم تا برای توسعه صرف شود.
این کارشناس بازار مسکن گفت: مثلاً کسی پرایدی را می‌فروشد و می‌خواهد آن‌را تبدیل به احسن کند. وقتی پراید ۵۰ میلیونی ۲۰۰ میلیون تومان می‌شود این افزایش قیمت ناشی از عایدی سرمایه نیست و دلیل بخش عمده‌ای از آن تورم است. این-نوع تفکر- باید کنار گذاشته شود؛ قبلاً با چهار تا شش ماه حقوق خودرو تبدیل به احسن می‌شد اما امروز به ۱۰ ماه نیاز است. از این رو ذی‌نفع آن سرمایه نیستید و فقط عدد سرمایه به دلیل تغییر ارزش پولی، تغییر کرده که با کسر تورم عمومی، معقول خواهد بود.
وی توضیح داد: تورم شاخص مصرف‌کننده داریم که می‌گویند ممکن است امسال ۴۰ تا ۵۰ درصد شود. اگر این تورم را کسر کنیم و از کسی که ۱۰۰ درصد سود نصیبش شده از ۴۰ یا ۵۰ درصد اضافه، مالیات ستانی شود، منطقی است. اما اگر از همه سود مالیات ستانی شود مشروعیت آن زیر سوال می‌رود، در این صورت مردم نمی‌توانند هیچ‌گونه تقاضای تبدیل به احسن را مثلاً در حوزه مسکن داشته باشند.
وی با اشاره به اثرات منفی این برنامه، افزود: پیشنهاد می‌شود ماهیت تنظیم‌گری فقط سوداگری کوتاه مدت باشد، در سال‌های بعدی این مالیات به حداقل برسد. تجربه‌هایی در کشوری مانند مالزی داشته‌ایم؛ زمانی که رکود شدید بر بازار مسکن حاکم می‌شود دولت عایدی سرمایه را صفر می‌کند تا باعث رونق بازار شود. باید بر حسب رونق بازار امکان جابجایی مردم و تبدیل به احسن را در سیاست‌ها در نظر بگیریم.
وی اضافه کرد: ضمن اینکه بر تنظیم‌گری درست مالیات بر عایدی سرمایه مسکن و اثرگذاری مثبت آن تاکید می‌کنیم، اما این برنامه‌ها به هر حال یک پالس ناایمن به سازندگان و سرمایه‌گذاران بخش مسکن می‌دهد.امروز به‌صورت مستمر شاهد کاهش سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در بخش مسکن هستیم که باید بالانس شود.
به گفته وی، باید مشخص شود این موضوع چه ملاحظاتی دارد و کجا ضروری شود و بایستی هزینه شود. اینکه در کجا ممکن است تبعات منفی، اثرات ناخوشایند بیشتری از اهداف مثبت داشته باشد. با همه این جوانب است که می‌توانیم به هدف برسیم و مالیات تنظیم شود که مؤثر است در بازار.
سرمایه گستران