بررسی های میدانی نشان می دهد که کاهش نرخ سود سپرده بانک ها به طور غیرمستقیم بازار اجاره بها و مسکن را دچار تغییر و تحولاتی کرده است؛ به طوری که در بعضی مناطق تهران تا ۳۰ درصد نیز افزایش اجاره بها داشته ایم.
مهم ترین اتفاقی که در بخش مسکن پس از کاهش سود سپرده های بانکی پیش آمده، این است که بسیاری از مالکان تمایلی به دریافت ودیعه (رهن) ندارند و این موضوع باعث افزایش اجاره بها و نگرانی مستاجران شده است.
البته مسئولان تاکید دارند امسال افزایش اجاره بها، به دلیل کنترل تورم عمومی و ثبات نسبی در قیمت مسکن کمتر از سال های گذشته است. گرچه آنان نیز تاثیر کاهش نرخ سود بانکی بر تغییر ترکیب اجاره بها را تایید می کنند، با این همه این تغییر را فقط به کوتاه مدت منحصر می دانند.
** یک مستاجر: بیشتر صاحبان خانه حاضر نمی شوند خانه خود را رهن دهند
به باور «محمد محسنی» یکی از مستاجران در منطقه گیشا، افراد با خارج کردن نقدینگی از بانک ها سرمایه گذاری شخصی می کنند اما اگر نقدینگی خود را در صنعت تولید و اشتغالزایی پیش ببرند، هم کمکی به جامعه کرده اند و هم خودشان سود برده اند.
وی درباره کاهش سود سپرده های بانکی و تاثیر بر وضع مسکن گفت: این مصوبه روی رهن مسکن تاثیر منفی گذاشته است و بیشتر صاحبخانه ها حاضر نمی شوند خانه خود را رهن دهند.
محسنی تاکید کرد این روند فقط به نفع مالکان و به ضرر مستاجران است.
وی که تازه ازدواج کرده است، افزود: ما به عنوان یک زوج جوان با گرفتن وام هایی با سود بالا و فروش طلای ناچیز خود توانسته ایم مبلغی برای رهن خانه جمع کنیم و برنامه ریزی کرده بودیم به جای اجاره بهای ماهانه، قسط وام ها را بپردازیم اما اکنون هم باید اجاره بهای ماهیانه را پرداخت کنیم و هم سنگینی اقساط وام ها را در آغاز زندگی بر دوش بکشیم.
** مشاوران املاک: بیشتر صاحبان خانه از روند کاهش سود بانکی رضایت ندارند
در همین زمینه «رضا مرتضوی» یکی از مشاوران املاک در منطقه جیحون گفت: الان با کمبود فایل رهن کامل روبروییم و بیشتر مشتریان ما دنبال رهن کاملند و این موضوع شرایط را برای مراجعه کنندگان دشوار کرده و در واقع فشار مضاعفی بر مستاجران وارد کرده است. «محمد یوسفی» یکی از مشاوران املاک منطقه تهرانپارس، درباره تاثیر کاهش نرخ سود سپرده های بانکی بر بازار مسکن گفت: این موضوع روی خرید و فروش اثر چندانی نگذاشته اما در مورد اجاره بها تاثیر چشمگیری داشته است. این اتفاق موجب شده است کسانی که پول خود را به عنوان سپرده در بانک ها سرمایه گذاری کرده بودند نقدینگی خود را بیرون آورند و در بخش مسکن سرمایه گذاری کنند.
یوسفی توضیح داد: به طور نمونه یک ساختمان قدیمی را با مبلغ کم می خرند و پس از بازسازی جزیی، اگر کسری بودجه خرید را با رهن دادن جبران می کنند. این اتفاق کمتر پیش می آید زیرا اکنون بیشتر مالکان به جای مبلغ رهن از مستاجران اجاره بها می خواهند.
این کارشناس مسکن افزود: از زمانی که سود سپرده های بانکی کاهش پیدا کرده است، ۴۰ تا ۵۰ درصد مالکان نسبت به پارسال تصمیم گرفته اند ودیعه رهنی را کمتر کنند و اجاره ماهانه بیشتری بگیرند.
وی گفت: بیشتر صاحبان خانه از روند کاهش سود بانکی رضایت ندارند و می گویند سپرده گذاری به صورت پیشین بهتر بود؛ زیرا ودیعه (رهن) مستاجران پس اندازی برای آنها بود و اجاره ماهانه کمتری می پرداختند. مالکان نیز مبلغ رهن را در بانک سپرده گذاری می کردند و نقدینگی از بانک ها خارج نمی شد. اختلاف صاحب ملک و مستاجر نیز کم بود.
«علی ایزدی» یکی دیگر از فعالان املاک در خیابان قصرالدشت، نیز در این باره گفت: با وجود اینکه امسال هم طبق سال های گذشته ۱۵ تا ۲۰ درصد افزایش اجاره بها داشته ایم اما پس از کاهش سود سپرده های بانکی نگرانی های بسیاری را در مراجعه کنندگان برای تامین سرپناه خود و خانواده شان می بینیم.
ایزدی افزود: بیشتر کسانی که برای اجاره کردن منزل به ما مراجعه می کنند، پس از سال ها زندگی با کلی مشکلات توانسته اند پس اندازی برای پرداخت رهن خانه اجاره ای تهیه کنند و اجاره ماهانه سنگین پرداخت نکنند. با این وجود، بسیاری از مالکان به دلیل کاهش سود سپرده های بانکی خانه های خود را فقط با اجاره های بالا و ودیعه کمتر اجاره می دهند.
این کارشناس مسکن افزود: این طرح، پیشامد خوبی برای افراد کم درآمد جامعه به خصوص جوانان را نخواهد داشت.
** مالکان تغییر رفتار داده اند/ کاهش سود بانکی تاثیری بر افزایش اجاره بها نداشت
«پس از کاهش سود سپرده های بانکی مالکان به خانه خود را به عنوان یک درآمد نگاه می کنند و تغییر رفتار داده اند و می خواهند کمبود مالی خود را با افزایش اجاره بها از مستاجران تامین کنند».
این سخنان را «اکبر علیپور» یکی از مشاوران املاک در خیابان اجاره دار (خواجه نظام)، به ایرنا گفت.
وی ادامه داد: کسانی که برای اجاره خانه مراجعه می کنند به دلیل مبالغ هنگفت مجبور می شوند خانه ای را با متراژ کمتر یا در مکان نامناسب تر اجاره کنند. البته مالکانی نیز دیده می شوند که طبق روال گذشته ملک خود را با افزایش ناچیزی اجاره می دهند که انگشت شمارند. این کارشناسان مسکن تاکید کرد کاهش سود بانکی تاثیری بر افزایش اجاره بها نداشته است و افزود: با این اقدام بانک ها، مورد رهنی کمیاب و تقاضای اجاره بسیار زیاد شده که این دردسر تازه ای برای مستاجران ایجاد کرده است.
«علیرضا اولیایی» یکی از مشاوران مسکن در منطقه منیریه، نیز گفت: تردد افرادی که برای اجاره خانه مراجعه می کنند فقط در حد پرس و جو شده است. امسال بیشتر موجران و مستاجران با هم به توافق می رسند و قرارداد مجددی بین خود تمدید می کنند و به بنگاه های املاک هم مراجعه نمی کنند.
** یک کارشناس مسکن: در یک ماه گذشته خرید و فروش رونق گرفته است
نظر «مهدی رضایی» یکی از کارشناسان مسکن، تا اندازه ای متفاوت بود.
وی درباره تاثیر کاهش سود سپرده های بانکی بر بازار مسکن از اوضاع منطقه کیانشهر (جنوب تهران) مثال زد و گفت: این موضوع تا اندازه ای بر بازار مسکن تاثیر گذاشته و در مدت این یک ماه خرید و فروش رونق گرفته است.
به گفته وی، کاهش سود سپرده های بانکی تاثیر چشمگیری بر بخش اجاره بهای خانه داشته است.
وی توضیح داد: هر سال ۱۵ تا ۲۰ درصد افزایش اجاره بهای خانه داشتیم که اکنون پس از کاهش سود بانک ها این افزایش به ۳۰ درصد رسیده است.
این مشاور املاک افزود: به خواسته مالکان، موارد رهنی بسیار کمیاب شده و در عوض اجاره بها به شدت افزایش یافته است و به همین دلیل مستاجران مجبورند خانه هایی کوچک تر را اجاره کنند یا جایی بروند که برای زندگی شرایط نامناسب تری دارد.
** دبیر کانون سراسری انبوه سازان: کاهش سود بانکی سرمایه را به جامعه برمی گرداند
دبیر کانون سراسری انبوه سازان درباره اثر کاهش سود تسهیلات بر بازار مسکن به ایرنا گفت: کاهش نرخ سود بانکی به نوعی کاهش پول است و این کاهش باعث کاهش نرخ تورم می شود و سرمایه به جامعه برمی گردد.
«فرشید پورحاجت» افزود: پرداخت سودهای آنچنانی به سپرده مردم باعث می شد در بخش صنعت، تولیدی نداشته باشیم و پول ها در بانک ها بلوکه شود. اکنون با این اقدام یک گام جلو آمدیم که باعث ایجاد رغبت در بخش ساخت و ساز شده که پایه اصلی زندگی است.
به گفته وی، با توجه به تک رقمی شدن نرخ تورم, هنوز جا دارد سود سپرده ها کمتر شود.
پورحاجت درباره چشم انداز پیشرو در ۶ ماه دوم سال افزود: این کاهش به تازگی اتفاق افتاده است و در یکی دو ماه آینده تاثیر خود را نشان خواهد داد. البته در همین زمان کوتاه نیز در بخش ساخت و ساز تاثیر گذاشته است. مردم وارد بازار خرید و فروش شده اند و رکود سنگینی که در ۶ ماهه دوم پارسال حاکم بود در حال پایان است.
وی درباره تاثیر وام های ۶۰۰ میلیون و ۸۰۰ میلیون ریالی بر بازار مسکن گفت: باید فرمول زمان و پرداخت تسهیلات تغییر کند. در زمینه پرداخت تسهیلات و خرید مسکن خریداران باید ۴۰۰ میلیون ریال را تا یکسال سپرده گذاری کنند که این شرایط برای جوانان و افراد کم درآمد جامعه مشکل است.
دبیر کانون سراسری انبوه سازان با انتقاد از وضعیت خرید و فروش اوراق افزود: با وجود اینکه در بخش خرید و فروش قیمت مسکن افزایشی نداشته ایم اما نرخ اوراق هر روز بالاتر می رود و این موضوع توان متقاضیان را کاهش می دهد؛ زیرا باید مبلغ قابل توجهی از وام را برای خرید اوراق آن صرف کرد.
وی ادامه داد: با توجه به کاهش سود بانکی نیز باید روند خرید و فروش اوراق تغییر یابد.
پورحاجت گفت:به نظر من مشکل اساسی در کشور ما فقدان نهادسازی در زمینه اجاره داری است. باید سازمان های اجاره داری را تقویت کنیم. وقتی تورم کاهش پیدا می کند باید اجاره بها نیز کمتر شود.
دبیر کانون سراسری انبوه سازان یادآوری کرد: در زمینه اجاره خانه دو عامل مهم وجود دارد: بحث تورم و دیگری قیمت مسکن. وقتی تورم تک رقمی شده است باید اجاره بها کاهش یابد اما چون سازوکاری نداشتیم و نداریم و فکر درمان نیز نبوده ایم، در زمینه اجاره داری مشکل ایجاد می شود و قیمت مسکن و اجاره بها افزایش می یابد.
** وزارت راه و شهرسازی: امسال افزایش اجاره بها کمتر از سال های گذشته است
تلاش های ایرنا برای پیگیری مستقیم موضوع از مسئولان نتیجه ای نداد. با این همه، دهم مردادماه مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی افزایش نرخ اجاره بها را نسبت به سال های گذشته به دلیل نظارت بر بازار معاملات اجاره، کمتر ارزیابی کرد.
«علی چگنی» اعلام کرد: آمارها نشان می دهد با وجود کاهش نرخ سود بانکی، افزایش اجاره بها به طور میانگین به دلیل کنترل تورم عمومی و ثبات نسبی در قیمت مسکن کمتر از سال های گذشته بوده است.
چگنی درباره افزایش میزان رهن کامل گفت: بخشی از این افزایش ناشی از افزایش اجاره بهای سالیانه است. در شرایطی که نرخ سود بانکی بالاست به صورت عرفی برای تبدیل نرخ اجاره بها به رهن، به میزان ۱۰ میلیون ریال رهن به ازای هر ۳۰۰ هزار ریال از مبلغ اجاره بها تعیین می شود. به همین دلیل رهن کامل یک واحد مسکونی با میزان ۲۰ میلیون ریال اجاره بها در ماه، حدود ۶۶۰ میلیون ریال است.
وی افزود: با کاهش نرخ سود بانکی نرخ تبدیل اجاره بهای نقدی به رهن افزایش پیدا می کند و موجر ۱۰ میلیون ریال رهن را به ازای کمتر از ۳۰۰ هزار ریال اجاره می پذیرد. در نتیجه میزان رهن کامل یک واحد مسکونی با اجاره ماهیانه ۲۰ میلیون ریال به بیشتر از ۶۶۰ میلیون ریال افزایش پیدا می کند که این افزایش ناشی از تغییر نرخ تبدیل اجاره نقدی به رهن است و نمی توان آن را افزایش اجاره بها دانست.
** وزارت راه و شهرسازی: فقط در کوتاه مدت بر خانوارهای مستاجر فشار اقتصادی وارد می شود
البته مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی پذیرفت «در کوتاه مدت کاهش نرخ سود بانکی در میزان کل اجاره بهای واحدهای مسکونی تقریبا بدون تاثیر است اما به تغییر ترکیب اجاره بها منجر می شود».
وی توضیح داد: در شرایطی که نرخ بهره رسمی و غیررسمی در بازار پول بالا می رود یا نوسان در بازارهایی همچون ارز، طلا و بورس شدید است، موجران ترجیح می دهند بخش بیشتری از اجاره بها را به صورت رهن دریافت و آن را در سیستم بانکی سرمایه گذاری کنند اما با کاهش نرخ سود بانکی تمایل به دریافت رهن کاهش پیدا می کند و بخش بیشتری از اجاره بها به صورت نقدی دریافت می شود که این مساله می تواند تا اندازه ای بر خانوارهای مستاجر فشار اقتصادی وارد کند.
چگنی بیان کرد: با کاهش نرخ سود بانکی در بازار، در میان مدت و بلند مدت نرخ بازده مورد انتظار نیز کاهش می یابد. به همین دلیل اگر کاهش نرخ سود بانکی در کشور پایدار باشد می توان انتظار داشت در میان مدت و بلند مدت اجاره بها کاهش پیدا کند.
** چه باید کرد؟
همانگونه که مسئولان وزارت مسکن و شهرسازی نیز تایید کردند دستکم در کوتاه مدت کاهش نرخ سود بانکی به تغییر ترکیب اجاره بها منجر می شود و تمایل به دریافت رهن کاهش می یابد که این مساله می تواند تا اندازه ای بر خانوارهای مستاجر فشار اقتصادی وارد کند.
این امر را هم مستاجران و هم کارشناسان مسکن و مشاوران املاک تایید کرده اند.
در همین پیوند، کارشناسان می گویند مشکل اساسی در زمینه اجاره داری کشور فقدان نهادسازی در این زمینه است.
تشکیل یا تقویت نهادهای اجاره داری این سازوکار را پدید می آورد که در صورت کاهش نرخ تورم اجاره بها نیز کاهش یابد.
از سوی دیگر، انتظار می رود با توجه به کاهش سود بانکی اقدام هایی مانند ساده سازی دریافت تسهیلات بویژه در زمینه فرمول زمان سپرده گذاری و بازپرداخت وام ها و همچنین تغییر روند خرید و فروش اوراق با توجه به افزایش نرخ آنها رخ دهد
مجموع این شرایط، سبب می شود تامین سرپناه برای جوانان و افراد کم درآمد جامعه از حالت یک دغدغه خارج شود و به پشتوانه وجود سازوکارهای تعیین شده و نظارت همیشگی بر اجرای آنها آرامش بیشتری در خانواده های ایرانی به دست آید.
گزارش از: نگار نوروز بهاری /ایرنا
