به گزارش بانک مرکزی،میزان معاملات آپارتمان های مسکونی شهر تهران در فروردین ماه سال ۱۳۹۹ ،به ۲.۱ هزار واحد مسکونی محدود شد که نسبت به ماه گذشته و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۸٫۸۷ و ۷٫۶۳ درصد کاهش نشان می دهد . به نظر می رسد شیوع ویروس کرونا و تعطیلی فعالیت ها در تهران درفروردین ماه تأثیر جدی بر میزان معاملات مسکن در اولین ماه از سال داشته است . به طوریکه به گزارش روابط عمومی بانک مرکزی، در ماه مورد گزارش، متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه های معاملات ملکی شهر تهران، ۰.۱۵۳ میلیون ریال بود که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۷٫۳۵درصد افزایش نشان می دهد.
بررسی دلایل رکود بازار مسکن
در بررسی چرایی رکود در بازار مسکن، متغیرهای مختلفی وجود دارند که در ادامه به آن پرداخته می شود:
تحلیل نخست اینکه به طور سنتی در فروردین ماه به دلیل نیمه تعطیل بودن اقتصاد ، حجممعاملات در مقایسه با سایر ماههای سال کمتر بوده است اما این بارمقایسه نقطه به نقطه با فرودین سال گذشته نشان میدهد معاملات در فروردین ماه امسال ۶۳درصد نسیت به ماه مشابه در سال قبل کاهش یافته است.
کاهش مراجعات و رفت و آمد به بازار مسکن در فروردین ماه باعث سقوط بی سابقه حجم معاملات مسکن در فروردین ماه است. از سوی دیگر جذابیت بازار سرمایه و تزریق نقدینگی به این بازار ، جذابیت سرمایه گذاری در بازار مسکن را کاهش داد. هر چندپیش بینی می شود در ماه های آینده بازار مسکن نیز مورد توجه سرمایه گذاران قرار بگیرد اما در شرایط فعلی به دلیل جذابیت بالای بازار سرمایه و همینطور بحث مالیات بر عایدی بازار مسکن واخذ مالیات از خانه های خالی انتظار نمی رود شاهدجهش های قیمتی در این بازار باشیم.
نقش شکاف بین قیمت مسکن و اجاره در رکود بازار
تحلیل دیگر اینکه بازار معاملات مسکن شهر تهران در نیمه اول سال جاری بعد از جهش قیمت مسکن با شکاف کم سابقه بین قیمت و اجارهبها روبروشد. یعنی عدد حاصل از نسبت قیمت به اجاره بهای مسکن در این بازه زمانی به دلیل جهش شدید قیمت مسکن از عدد ۲۵ نیز فراتر رفت.
هرچنددر پاییز سال گذشته به علت کاهش قیمت مسکن در شهر تهران این نسبت به عقب برگشت و در مرز سقف متعارف نسبت قیمت به اجاره بهای واحدهای مسکونی در پایتخت قرار گرفت، اما آمارهایی که از آخرین وضعیت مربوط به سطح قیمت واجاره بهای واحدهای مسکونی در زمستان امسال در دسترس است نشانمیدهد این نسبت هم اکنون از عدد ۲۷ نیز فراتر رفته که عددی کم سابقه است.
این موضوع نشان میدهد هم اکنون شکاف بینمیانگین قیمت مسکن و متوسط سطح اجاره بها در شهر تهران بسیار عمیق شده و افزایش یافته است. به همین دلیل در خوشبینانه ترین پیش بینی می شود که در مسیر اصلاح نسبت متعارف بین میانگین قیمت ومتوسط اجاره بهای مسکن، نرخ رشد قیمت مسکن یا قیمت اسمی کاهش یابد.
پیش بینی ادامه رکود تا اصلاح قیمتی
نگاهی به روند قیمت مسکن در گذشته نشان می دهد هر وقت عدد حاصل از نسبت میانگین قیمت و متوسط اجاره بهای واحدهای مسکونی از سقف متعارف بیشتر می شود این پیام به بازار مخابره می شود که قیمت مسکن دارای حباب استیا به عبارت دیگر بازار مسکن در شرایط حباب قیمتی قرار دارد.به همین دلیل انتظار می رود تا زمانی که این نسبت به حد متعارف و معقول خود برنگشته است نمی توان انتظار رونق در بازار مسکن داشت .هر چند که در شرایط فعلی علاوه بر این متغیر ، عوامل دیگری که ذکر شد نیز علت مضاعفی برای ادامه رکود در بازار مسکن شده است .
