به گزارش پایگاه خبری سرمایه گستران، هرساله با گرم‌تر شدن هوا، بازار رهن و اجاره هم گرم می‌شود اما امسال گرمای بازار رهن و اجاره زودتر از گرمای هوا آغاز شد چراکه به دلیل ناتوانی در پرداخت اجاره‌های پیشنهادی موجران، با موج جابه‌جایی در کشور مواجه شده‌ایم، موجی از مناطق میان شهرها به مناطق پایین‌تر و حتی سکونتگاه‌های غیر رسمی.
در گرانی مسکن و رهن و اجاره، علاوه بر سایر شرایط، نقش دلالان این حوزه بسیار پر رنگ است، به طوری که در شرایط نرمال، سهم مسکن از سبد هزینه خانوار نهایتاً ۳۰ درصد است اما اکنون هزینه تأمین مسکن به نحوی افزایش یافته که با توجه به میزان حقوق و دستمزد حتی صد درصد درآمد سرپرستان برخی خانوارها نیز نمی‌تواند هزینه‌های مسکن را تأمین کند.
واکاوی دلایل گرانی مسکن موید آن است که مهم‌ترین دلیل افزایش قیمت در این بخش بر هم خوردن نظام عرضه و تقاضاست. در دولت گذشته ساخت مسکن در کشور با سرعت بسیار کمی انجام شده و عملاً برنامه‌ای برای افزایش تولید آن نبود، این در حالی است که تقاضا برای مسکن همچنان پابرجاست.
دولت سیزدهم نیز از ابتدای فعالیت خود، وعده ساخت سالی یک میلیون واحد مسکونی را داد. بنابراین می‌توان گفت یکی از گره‌های بخش مسکن می‌تواند با باز کردن گره ساخت مسکن به کمک بخش خصوصی و شروع همکاری انبوه سازان با دولت در ساخت مسکن ملی باز خواهد شد.
اما دولت اقدامات دیگری را نیز برای ساماندهی بخش مسکن و همچنین جلوگیری از روند تورم‌زا در این بخش در دستور کار خود قرار داده است که از جمله آن می‌توان به مالیات بر معاملات مکرر مسکن، مالیات خانه‌های خالی، رایگان شدن قرارداد اجاره و دریافت کد رهگیری برای موجر و مستأجر و همچنین تعیین سقف ۲۰ تا ۲۵ درصدی برای افزایش بها اشاره کرد. اقداماتی که اگر با نظارت کافی انجام شود می‌تواند تأثیرات خوبی در بخش مسکن داشته باشد.
علاوه بر مواردی که گفته شد، در بخش مسکن از نقش دلالان و برخی از مشاوران املاک نیز نمی‌توان غافل بود چراکه معمولاً این افراد با خرید واحدهای مسکونی و فروش آن در کوتاه مدت، در افزایش قیمت مسکن تأثیر قابل توجهی دارند. از این روست که به نظر می‌رسد تعیین ابزارهای مالیاتی همچون مالیات بر معاملات مکرر مسکن که معاملات کوتاه مدت و سرمایه‌ای مسکن را نشانه گرفته است می‌تواند نتیجه بخش باشد، همچنین افزایش نظارت‌ها در این بازار راهکاری مناسب است که در صورت افزایش می‌تواند موجب تأثیرگذاری بیشتر سیاست‌های دولت شود.
در این خصوص در هفتمین جلسه شورای عالی مسکن که پیش از ظهر روز یکشنبه _بیست‌وچهارم اردیبهشت ماه_ به ریاست آیت‌الله سید ابراهیم رئیسی برگزار شد، گزارشی از اقدامات انجام شده در خصوص ساماندهی بازار اجاره‌بها، ساماندهی و نظارت بر مشاورین املاک، آخرین وضعیت اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی و همچنین عملکرد بانک‌ها در ارائه تسهیلات ساخت مسکن ارائه شد.
رئیس جمهور در این جلسه ضمن گلایه‌مندی از کندی اجرای طرح ساماندهی بنگاه‌های مشاورین املاک بر ضرورت تسریع در اجرای این طرح و برخورد با بنگاه‌های متخلف یا فاقد مجوز و همچنین اصلاح قانون ارائه مجوز به بنگاه‌های مشاوران املاک تأکید کرد.
تولید مسکن کاهش یافته است
در این رابطه، حسن محتشم، عضو هیئت مدیره انجمن انبوه سازان تهران به خبرنگار سرمایه گستران می‌گوید: بازار مسکن در حوزه اجاره، ساخت و خرید و فروش وضعیت مطلوبی ندارد و تولید مسکن صرف نظر از نهضت ملی، نسبت به قبل نه تنها افزایشی نداشته بلکه کاهش پیدا کرده است.
وی با بیان اینکه در شرایطی که تقاضا همچنان پابرجاست و عرضه و تولید پاسخگوی آن نیست، طبیعی است که قیمت مسکن افزایش یابد، اضافه می‌کند: اصلی‌ترین مشکل در شرایط فعلی، تورم حاکم بر جامعه است. بخش مسکن نیز همچون سایر بخش‌ها دچار افزایش قیمت شده چراکه قیمت نهاده‌های ساختمانی و زمین، هزینه دستمزد کارگران افزایش یافته است.
با افزایش قیمت مسکن، رهن و اجاره نیز افزایش می‌یابد
این انبوه ساز می‌گوید: نرخ اجاره بها نیز با ضریبی از قیمت مسکن تعیین می‌شود بنابراین با افزایش قیمت مسکن، رهن و اجاره نیز افزایش پیدا می‌کند. نمی‌توان گفت رهن و اجاره گران شده بلکه تورم باعث شده پول بیشتری را امروز پول‌هایی که گذشته برای رهن و اجاره پرداخت می‌کردیم مقایسه کنیم. بخشی از پول رهن نیز همواره به عنوان اجاره مشخص می‌شود که ممکن است به ازای هر یک میلیون تومان، ۳۰ هزارتومان باشد.
محتشم اضافه می‌کند: هزینه‌ها به نحوی است که مردم درآمد کافی برای پرداخت اجاره ندارند و در واقع با موج جابه‌جایی، ناشی از قیمت در سطح کشور به ویژه در کلانشهرها مواجه هستیم. باید توجه داشت راهکار دستوری در بازار مسکن نتیجه بخش نیست. در چندسال گذشته دولت سقف افزایش اجاره بها را ۲۵ درصد اعلام کرده است، البته در برخی موارد توافق بر افزایش ۲۵ درصدی شکل گرفت اما نمی‌توان این موارد اندک را به کل کشور تعمیم داد. بنابراین تاکنون عملاً این تصمیمات پاسخ نداده است.
وی ادامه می‌دهد: عرضه و تقاضا یک قاعده اصلی اقتصاد است، بنابراین اگر تعادل در عرضه و تقاضا ایجاد نشود نمی‌توان از افزایش قیمت‌ها جلوگیری کرد و این در حالی است که در سال‌های اخیر به رغم وعده‌های افزایش تولید مسکن، حتی در این بخش نسبت به گذشته با کاهش تولید نیز مواجه بوده‌ایم.
دولت باید پروژه نهضت ملی را با بستن قراردادهایی که ضمانت اجرایی دارد عملی کند
این انبوه ساز با اشاره به راهکارهای بهبود وضعیت بازار مسکن، می‌گوید: لازم است دولت پروژه نهضت ملی را با بستن قراردادهایی که ضمانت اجرایی دارد عملی کند. برای این کار مشارکت با انبوه سازان راهکاری است که سازمان برنامه و بودجه می‌تواند به آن ورود کند و نرخ قراردادها را تعیین کند. سازمان برنامه و بودجه دارای تشکیلات منسجمی است که می‌تواند بهترین تعیین کننده برای قیمت قرارداد با انبوه سازان باشد.
محتشم اضافه می‌کند: همچنین اکنون دولت در ساخت مسکن ملی با مسئله آورده متقاضیان مواجه است آنچنان که بیشتر متقاضیان قدرت تأمین نقدینگی نداشته و نمی‌توانند این مبلغ را تأمین کنند. هرچند وام مسکن ملی به ۵۵۰ میلیون تومان رسید اما این مبلغ کافی نیست. اگر قرار بود براساس تورم در این خصوص تصمیم‌گیری شود، مبلغ وام ساخت مسکن ملی باید حداقل ۲۲۵ میلیون تومان افزایش می‌یافت.
عدم همکاری بانک‌ها در اعطای تسهیلات مسکن
وی همچنین با اشاره به اینکه در زمینه اعطای وام به بخش مسکن، بانک‌ها همکاری خوبی ندارند، تصریح می‌کند: همچنین باید در نظر داشت متقاضیان نمی‌توانند قسط وام‌های با نرخ بالا را پرداخت کند. بارها پیشنهاد شده که دولت در ساخت مسکن ملی با انبوه سازان مشارکت کند اینگونه که بخشی از واحدهای ساخته شده در اختیار انبوه سازان قرار گیرد تا مستقیماً با مردم معامله کرده و با توجه به توان متقاضی این واحدها را به فروش برسانند.
این انبوه ساز می‌گوید: دولت قانون یکسانی برای کل متقاضیان استفاده می‌کند که ممکن است برای دهک‌های پایین پاسخگو نباشد. بنابراین لازم است دهک‌های ۹ و ۱۰ در ساخت مسکن ملی متمایز دیده شوند، موضوعی که در بنیاد مسکن نیز مرسوم بوده است، اکنون نهایتاً دهک‌های ۵ و ۴ می‌توانند هزینه‌های ساخت مسکن ملی را پرداخت کنند.
ساخت مسکن استیجاری نیز می‌تواند راهکار خوبی باشد
محتشم اضافه می‌کند: علاوه بر مواردی که گفته شد، ساخت مسکن استیجاری نیز می‌تواند راهکار خوبی باشد، این کار پیش از این هم انجام شده و نتیجه خوبی داشته است. در کشورهای توسعه یافته نیز با کمک شهرداری‌ها خانه‌هایی ساخته شده و در اختیار افرادی که درآمد کمتری دارند قرار می‌گیرد. شهرداری تهران هم اکنون نیز تعدادی از این منازل را در دستور کار خود قرار داده است اما تعداد آن بسیار کم است.
وی تصریح می‌کند: نرخ اجاره به مرزهایی رسیده که با توجه به درآمد مردم، در برخی از خانوارها ۱۰۰ درصد حقوق نیز پاسخگوی اجاره نیست و افراد ناچارند به شغل دوم و سوم روی آورند تا بتوانند احتیاجات اولیه خانواده را رفع کنند.
گزارش از: فرشته بابایی؛ خبرنگار اقتصادی سرمایه گستران
سرمایه گستران
