تحلیل بنیادی سرمایه گذاری مسکن الوند

شرکت سرمایه گذاری مسکن که قرار است درصدی از سهام آن امروز سه شنبه در بازار سرمایه عرضه شود، در راستای سیاست های کلی دولت جمهوری اسلامی ایران و با هدف احداث واحدهای مسکونی به صورت انبوه، در سال ١٣۶٩ اقدام به تاسیس شعبه در اراک نمود .پس از تهیه زمین در سال ١٣٧٠ عملیات اجرایی آماده سازی در اراضی ١٠٢ هکتاری اراک برای احداث واحدهای مسکونی در قالب انبوه سازی آغاز و پس از اجراء معابر اصلی و شبکه های آب و فاضلاب و برق، عملیات اجرایی واحدهای مسکونی از سال ١٣٧١ شروع گردید. در سال ١٣٨٧ پس از تبدیل شدن شرکت سرمایه گذاری مسکن به شرکت هلدینگ، شعبه اراک به  نام شرکت پارس مسکن الوند در تیر ماه ١٣٨۶  تحت شماره   ٨٠۵٧ به مرکزیت اراک تاسیس و به ثبت رسید و استان های مرکزی و قم را تحت پوشش خود دارد. شرکت سرمایه گذاری مسکن الوند در این سالیان احداث حدود ۴ هزار واحد مسکونی با زیربنای نزدیک به ۵٠ هزار مترمربع در قالب ٣٠ پروژه در کارنامه خود دارد . همچنین پروژه سرپرستی بانک مسکن در شهر اراک و پروژه١۴۴٠ واحدی مسکن مهر امام صادق و احداث اسکلت ١۵۴٨ واحد مسکونی در پردیس تهران به روش قالب تونلی و نیز پروژه تجاری – اداری کوثر و پروژه پارکینگ- طبقاتی خاتم از دیگر سوابق شرکت به شمار می روند.

موضوع فعالیت شرکت 

الف) تهیه زمین و خرید یا اجاره یا تملک جهت اجرای پروژه های ساختمانی

ب) مطالعه ، طراحی و اجراء طرحها و پروژه های شهرسازی و ساختمانی اعم از مسکونی، اداری، تجاری، تاسیساتی و…

پ) انجام کارهای مقاطعه کاری اعم از اینکه شرکت کارفرما باشد یا پیمانکار ؛

ت) قبول مشاوره ، نظارت و اجراء و انجام کارها و پروژه های ساختمانی به صورت پیمانکاری یا امانی ؛

ث) تهیه و تولید مصالح و کلیه لوازم و ماشین آلات ساختمانی چه به صورت ایجاد کارخانه و یا خرید از داخل یا خارج به منظور

استفاده و یا فروش آنها ؛

ج) خرید و وارد نمودن ماشین آلات مورد نیاز و مصالح ساختمانی و سایر وسایل و مواد و لوازمی که برای انجام موارد فوق لازم

باشد ؛

چ) جذب سرمایه های اشخاص حقیقی و حقوقی و مشارکت مدنی در ایجاد، ساخت، توسعه و تکمیل پروژه های ساختمانی و

تاسیساتی و صنایع مرتبط با آنها؛

ح) واگذاری واحدها، ساختمانها و تاسیسات احداثی متعلق به شرکت بصورت فروش قطعی نقدی یا اقساطی) یا اجاره به شرط

تملیک)یا امانی و یا به هر طریق دیگر؛

خ) دریافت و کسب اعتبار یا هرگونه تسهیلات مالی از طریق اخذ تسهیلات یا مشارکت مدنی با بانکها و سایر سازمانهای تامین

کننده منابع مالی یا پیش فروش مستحدثات؛

د) هر نوع سرمایه گذاری و مشارکت حقوقی با اشخاص حقیقی یا حقوقی اعم از سرمایه گذاری مستقیم یا خرید و فروش سهام

چه در داخل و یا خارج از کشور؛

ذ) انجام کلیه اموری که بطور مستقیم یا غیر مستقیم مرتبط با موضوع و اهداف شرکت باشد.

سرمایه شرکت و سهامداران عمده

طی مجمع عمومی فوق العاده شرکت در تاریخ ٢۴/٠٣/٩۴ با افزایش سرمایه شرکت از مبلغ ۵٠ میلیارد ریال به مبلغ ٣٠٠ میلیارد ریال از محل مطالبات حال شده یا آورده نقدی سهامداران موافقت گردید. جدول زیر ترکیب سهامداران عمده را نمایش می دهد:

صنعت

یکی از مهم ترین نیازهای اولیه ی هر انسان بعد از خوراک و پوشش مسئله ی مسکن فرد یا خانوار می باشد. در طول سالیان اخیر بازار مسکن همواره یکی از سود ده ترین بازارهای کشور به شمار می آمده است و با توجه به کمبود مسکن در سال های ابتدایی دهه ی ٨٠ با رشد قیمت شدید مسکن رو به رو بودیم. یکی از عوامل بسیار تاثیر گذار بر رشد قیمت مسکن تعداد ازدواج و موالید یا به عبارتی بهتر نرخ رشد جمعیت می باشد. در سال های آغازین دهه ی ۶٠ با رشد شدید جمعیت تقاضای مسکن در سال های پس از آن افزایش شدیدی یافت و دیدگاه سنتی ایرانیان مبنی بر سوددده بودن بازار مسکن موجب رشد این بازار به منظور سرمایه گذاری شد. در نمودار زیر نرخ رشد جمعیت آورده شده است:

با توجه به افت قابل توجه نرخ رشد جمعیت به نظر می رسد در سال های آتی تقاضای مسکن با کاهش بیشتری نسبت به گذشته دنبال شود و از طرفی تکنولوژی ساخت جدید توانسته است زمان موردنیاز بین تقاضا و عرضه را به حداقل رسانده و خواهد رساند، ازین طریق شوک های قیمتی به کمترین میزان خود خواهد رسید و با این اوصاف به نظر می رسد کاهش نرخ رشد موجب می شود نرخ رشد قیمت مسکن در سال های آتی روندی معمول و ملایم را در پیش گیرد.

همچنین در حال حاضر با توجه به فضای رکودی و نرخ بیکاری در سالهای گذشته،  دولت در صدد ایجاد محرک در بازار مسکن می باشد، چرا که با راه اندازی این بخش تا حد زیادی مشکل اشتغال مردم نیز برطرف خواهد شد. برای مثال تخمین ها حاکی از آنست که برای هر متر مربع ساختمان سازی برای ۵٫۵ نفر اشتغال ایجاد می شود، فلذا رکود این صنعت و افت سرمایه گذاری در این بخش

می تواند ضربات جبران ناپذیری بر پیکر اقتصاد فرو آورد چرا که این بخش ٣٠% از کل خالص اشتغال کشور را به خود اختصاص می دهد. افزایش بیکاران مساوی است با کاهش سهم آن ها در اقتصاد و تداوم رکود و غیره.

در حال حاضر اقتصاد مسکن نیازمند افزایش سرمایه گذاری در این بخش می باشد و آمارها حاکی از آن است که به علت وجود مازاد عرضه در حال حاضر نمی توان امیدی به افزایش سرمایه گذاری در این بخش داشت،‌ در نمودار زیر چرخه ی سرمایه گذاری در بخش مسکن آورده شده است.

مطابق نمودار مشاهده می شود که در سال های ٩٢ تا کنون با افت سرمایه گذاری در بخش ساختمان رو به رو هستیم و رکود جاری مهیب تر از دوره های گذشته می باشد.

تعداد پروانه های صادره

یکی از مهم ترین شاخص های پیشنگر در رصد بازار مسکن، شاخص تعداد پروانه های صادره می باشد. این شاخص که به نوبه ای نمایانگر سرمایه گذاری در بخش مسکن می باشد در سال های ٩٣ و ٩۴ افت قابل توجهی داشته است و خوشبختانه تعداد پروانه های صادره در سال ٩۴ اندکی افزایش داشته است که در نمودار زیر آورده شده است:

همچنین در نمودار زیر روند صدور پروانه آورده شده است:

همانطور که مشاهده می شود در پاییز ٩٣ پایین ترین میزان صدور پروانه را شاهد بوده ایم و رشد این شاخص در پاییز ٩۴ اندکی امیدواری به بازار کم رونق مسکن وارد کرده است.

در حال حاضر دولت با ارائه ی برنامه های مختلف تمام تلاش خود را در جهت بهبود بازار مسکن به کار بسته است. از جدیدترین اقدامات این نهاد اجرایی می توان به ارائه ی ابزار مالی وام رهنی اشاره کرد که توانایی بانک ها را در ارائه ی وام مسکن افزایش قابل توجهی خواهد داد.

سهم وام از قیمت مسکن

سهم وام از قیمت مسکن در سال ٩۵ به ۵٣% رسیده است که توانایی خرید مسکن برای متقاضیان را افزایش می دهد و نشان می دهد بیشتر از نیمی از قیمت مسکن را متقاضیان می توانند با استفاده از وام مسکن پرداخت نمایند، این اتفاق خود موجب افزایش امیدواری به رونق مسکن در سال جاری و نهایتا سال بعد خواهد بود و در گذشته نیز اثربخشی این آیتم سنجش شده بوده است. به نظر می رسد این درصد به زودی افزایش جدیدی نخواهد یافت و از دلایل آن می توان به محدودیت منابع بانکی اشاره نمود که نیاز به ظهور ابزارهای مالی را بیشتر می نماید.

جمع بندی صنعت

بر اساس آمارهای سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور در سال ٩٣ نسبت به سال ٩٢ ارزش و تعداد معاملات در بازار مسکن افزایش یافته است ولی میزان معاملات در سال ٩٣ کمتر از سال ٩١ بوده است، این مورد همزمان با افزایش عرضه واحدهای مسکونی نوساز موجب ادامه ی رکود و ثبات قیمت مسکن شد. حجم سرمایه گذاری های عظیم در دوره ی رونق سال های ٩٠ و ٩١ موجب افزایش عرضه ی شدید مسکن در سال های جاری شده است و نقدینگی سازندگان را نیز تحت تاثیر قرار داده است. با کاهش میزان معاملات رغبت سازندگان به ساخت واحدهای جدید کاهش قابل توجهی یافته است. با توجه به آمار های حاضر و کاهش سرمایه گذاری در این بخش به نظر می رسد در سال ٩۶ تقاضا از عرضه ی مسکن پیشی خواهد گرفت و با خروج اقتصاد از رکود می توان به افزایش مخارج تامین مسکن توسط مردم و قشر شاغل امیدوار بود و بر تقاضای واقعی بخش مسکن افزوده خواهد شد. با این حال انتظارات فعلی تنها در جهت رونق معاملات است و انتظار جهش قیمتی قابل توجه در این بخش دور از انتظار خواهد بود.

بهای تمام شده ی مسکن

یکی از مهم ترین قسمت ها در قیمت گذاری هر محصولی بحث بهای تمام شده ی آن می باشد و در بخش مسکن نیز بهای تمام شده ی ساخت مسکن از اهمیت بسزایی برخوردار است. در نمودار زیر روند تغییرات مصالح ساختمانی آورده شده است:

منبع: مرکز آمار ایران

همانطور که مشاهده می شد مصالح ساختمانی با افت از منظر قیمت در سال های اخیر رو به رو شده اند و بهای تمام شده ی ساختمان در بخش مصالح کاهش و در بخش نیروی کار با افزایش رو به رو بوده است. این روند و چسبندگی بسیار بالای قیمت مسکن از طرفی موجب ثبات قیمت و از سویی نیز موجب افزایش رکود در معاملات مسکن شده است.

البته لازم به ذکر است بخشی از افت قیمت به دلیل کاهش قیمت های جهانی و بخشی از آن نیز به دلیل فضای رکودی حاصل از افت ساخت و ساز می باشد.

گزارش شش ماهه

شرکت در گزارش شش ماهه ی خود موفق به پوشش ١٧ درصدی فروش شده بود و با تحقق حاشیه سود خالص ١۴% برای این مبلغ فروش به ازای هر سهم ٢٧ ریال محقق نموده است که حاکی از پوشش ۵% سود خالص دوره می باشد. البته لازم به ذکر است که در شرکت های ساختمانی پوشش سود میان دوره ای از چندان اهمیت بالایی مانند شرکت های تولیدی برخوردار نیست و شرکت در شفاف سازی که مدتی قبل در کدال منتشر کرده در خصوص پوشش سود سال ٩۵ با توجه به در پیش بودن تابستان و افزایش معاملات ملک اظهار امیدواری نموده بوده است.

روند سودآوری

روند سودآوری شرکت به شرح زیر می باشد:

همانطور که در نمودار بالا قابل مشاهده می باشد همگام با ورود اقتصاد مسکن به فضای رکودی،‌ فروش شرکت نیز افت داشته است و با تکمیل پروژه های شرکت فروش شرکت افزایش یافته است.

فروش

شرکت در پیش بینی درآمد سال مالی منتهی به ٣١/٠۶/١٣٩۵ مبلغ فروش را ٣٣۵ میلیارد ریال در نظر گرفته است که با رشدی ١ درصدی نسبت به سال گذشته همراه می باشد. عمده ی فروش شرکت در سال ٩۵ از محل پروژه ی سپیده به مبلغ ٢٠١ میلیارد ریال می باشد. نمودار زیر سهم هریک از پروژه ها را در برآورد سال ٩۵ نمایش می دهد:

جدول زیر وضعیت پروژه های شرکت را نمایش می دهد: (ارقام میلیون ریال*

همچنین نمودار زیر وضعیت درآمدی کل پروژه های شرکت ورا نمایش می دهد. این شرکت حجم فروش برآوردی کل پروژه های خود را  ١,٨٧۴ میلیارد ریا اعلام نموده است. قابل ذکر است همچنین بهای تمام شده کل پروژه های خود را ٨٨۴ میلیارد ریال اعلام نموده که ٣۶ درصد آن مربوط به پروژه سپیده و ١٨ درصد آن مربوط به پروژه پارکینگ خاتم می باشد..پروژه مسکن مهر در برآورد بهای تمام شده و مبلغ فروش لحاظ نشده است. همچنین حجم فروش کل پروژه سپیده با ۴٨٠ واحد مسکونی  مبلغ ٧٠٧ میلیارد ریال و پروژه پارکینگ خاتم با ٧۵ واحد تجاری ١۶۵ میلیارد ریال برآورد شده است.

 

لازم به ذکر است که واحدهایی که فروش آن ها با انجام اقداماتی از قبیل امضا قرارداد محرز شده و حداقل ٢٠ درصد بهای فروش آن ها دریافت شده باشد، بر اساس روش درصد پیشرفت کار شناسایی می شود. درصد پیشرفت کار نیز بر اساس نسبت مخارج تحمیل شده برای کار انجام شده تا تاریخ ترازنامه به کل مخارج برآوردی ساخت تعیین می شود.

جدول زیر مهمترین نسبت های مالی شرکت را نمایش می دهد:

با توجه به تکمیل پروژه های شرکت در سالهای ٩٢ تا کنون و ��روش این پروژه ها حاشیه سود خالص و ناخالص شرکت افزایش قابل توجهی داشته است. نسبت جاری شرکت نیز با افزایش همراه بوده است که اتفاق مناسبی برای شرکت به شمار می آید و از طرفی نسبت آنی نیز رشد قابل توجهی داشته است که قابل تامل می باشد و می تواند از طرفی به دلیل عدم شروع پروژه های جدید از سوی شرکت باشد. هزینه ی مالی شرکت نیز برابر با صفر می باشد و ریسکی از بابت نرخ بهره و تسهیلات متوجه شرکت نمی باشد.

سود خالص

سود خالص شرکت در دوره ی منتهی به سال مالی ٩۵ به ازای هر سهم ۵٣٩ ریال در نظر گرفته شده است که با ٣.۵% کاهش نسبت به سال ٩۴ در نظر گرفته شده است.

جدول زیر صورت سود و زیان شرکت را نمایش می دهد: (ارقام به میلیون ریال)

ریسک های شرکت

شرکت های ساختمانی در فضای بازار مسکن با ریسک های متعددی مواجه هستند،‌ که در ادامه به برخی از آنها اشاره شده است:

ریسک بازار

این ریسک شامل تغییرات قیمت بازار یا نهاده های تولید می باشد. با توجه به چسبندگی با��ای قیمت مسکن از تاثیرگذاری این ریسک تا حد قابل توجهی کاسته شده است و همچنین با کاهش قیمت نهاده های تولید فشار بر افت قیمت مسکن افزایش یافته است.

ریسک نقدینگی

شرکت به منظور اجرای پروژه های خود همواره نیاز به نقدینگی دارد و به منظور تامین نقدینگی شرکت های ساختمانی ناگزیر به انجام روش هایی نظیر وام، افزایش سرمایه،‌ پیش فروش و غیره می باشند. ازین رو ریسک نقدینگی می تواند در درازمدت شرکت ها را با آسیب مواجه نماید. کمبود نقدینگی شرکت را برای تامین هزینه های جاری تحت فشار قرار می دهد چرا که با توجه به دوره ی طولانی ساخت نیاز به نقدینگی در شرکت های ساختمانی بالا ارزیابی می شود.

ریسک نرخ ارز

با توجه به داخلی بودن نهاده های تولید و فروش ریسک خاصی ازین ناحیه به شرکت مترتب نمی باشد و تنها اثر نرخ ارز بر فضای اقتصاد کلان و متعاقب آن بازار مسکن می تواند بر شرکت اثرگذار باشد.

ریسک نرخ بهره

با وجود فضای رکودی و فاصله ی بالای نرخ تورم جاری و نرخ بهره اخذ تسهیلات مالی می تواند بر ارزش شرکت ها اثر سو گذاشته و سود شرکت را با کاهش جدی مواجه نماید. با توجه به هزینه ی مالی پایین، ریسک خاصی ازین ناحیه بر شرکت وارد نیست.

قیمت گذاری سهم:

پی بر ای میانگین شرکت های زیرمجموعه گروه مالی مسکن برابر با ۴.٨ می باشد و با در نظر گرفتن پی بر ای ۴ واحدی و پیش بینی سود ۵٣٩ ریالی با توجه به محدودیت پروژه ها به نظر می رسد محدوده ٢٢٠ تومان برای عرضه ی سهام جذاب باشد.

سودآوری شرکت مشروط به اخذ پروژه های جدید 

با توجه به رکود فعلی در بازار معاملات ملک و عدم رونق کامل آن در سال جاری، تحقق سود سال جاری شرکت با تردید مواجه شده است و انتظار می رود ریسک عدم پوشش بودجه در قیمت گذاری سهم رعایت گردد. همچنین شرکت فاقد پروژه های جدید می باشد. و در پروژه های فعلی درصد پیشرفت پروژه  بالای ٩٠ درصد می باشد. لذا تداوم سودآوری شرکت منوط به اخذ پروژه های جدید در سال های آتی است.